Es así, que nace la institución jurídica del desalojo, la cual es una pretensión de orden personal, que se dirige a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario.
Por ello, para poder obtener la restitución y/o devolución de un predio respecto de un sujeto que esté en posesión del bien, nuestra legislación ha establecido que el proceso de desalojo puede ser solicitado por las formas distintas, siendo las siguientes:
Desalojo por falta de pago:
Esta se presente en caso de morosidad del arrendatario, por lo cual es perfectamente válida y viable la causal de desalojo por falta de pago, ya que en virtud del artículo 585 del Código Procesal Civil se ha establecido que una de las causales del desalojo es la falta de pago, asimismo, en su segundo párrafo se refiere que a este tipo de procesos se podrá acumular el pago de arriendos cuando se fundamenta en dicha causal, esta a su vez otorga al arrendador la posibilidad que en vía alternativa iniciar la cobranza de los arriendos a través de un proceso único de ejecución.
Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro:
Que, mediante la Ley 30201 de fecha 28 de mayo del 2014, se modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil, permitiendo que existencia de este tipo de proceso, por lo cual se requiere que los contratos de arrendamiento cumplan un par de requisito de estipular la denominada “Cláusula de allanamiento a futuro” y que las firmas de los contratantes se encuentren legalizadas ante notario público o fedatario.
Los plazos establecidos en este tipo de procesos son los siguientes: 1) El demandado, luego de notificada la demanda, tendrá seis días para acreditar la vigencia del contrato o la cancelación de los rentas adeudadas, 2) Si el arrendatario no acredita ninguno de los dos hechos, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles.
Cabe precisar, que el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil , respecto de los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro, ha referido que: “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”
Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177.
Que, el Decreto Legislativo 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, regula el proceso de desalojo a través de la vía del proceso único de ejecución de desalojo, para tres tipos contractuales de arrendamiento, los cuales están pensados exclusivamente para la finalidad de “vivienda”: Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y los Contrato de arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda.
Este “Proceso Único de Desalojo” (“PUD”), que es un proceso de desalojo especial y excepcional que solo aplica tratándose de contratos de arrendamiento suscritos conforme al D.L. 1177, la cual no requeriré de conciliación previa para su inicio, y regula respecto de los efectos de la apelación de sentencia, la misma que se concederá sin efecto suspensivo.
Desalojo por vencimiento de contrato.
Dicha casual se presenta cuando existencia de un contrato a plazo determinado y esta a la fecha de inicio del proceso de desalojo debe encontrarse vencido, por lo cual podrá recurrí a un Juez de Paz Letrado, sin embargo, deberá tener en cuenta que al enviarse una carta notarial dirigido al arrendatario requiriéndole el inmueble arrendado, este requerimiento de la restitución del inmueble, convierte en precario al arrendatario con contrato vencido, por lo cual la competencia para conocer este tipo de procesos se traslada a los juzgados especializados civiles, ya que deberá demandar por la causal de desalojo por ocupación precaria, para así no correrse el riesgo que la demanda puede ser declarada improcedente, esto en virtud del Cuarto Pleno Casatorio Civil.
Desalojo por ocupación precaria- IV Pleno Casatorio Civil
Que, para fines del desalojo podemos identificar al poseedor precario en el artículo 911 del Código Civil, quien es el que carecer de título, siendo esta requerida por el propietario, el arrendador, el administrador y cualquier otro que tenga derecho a la restitución del predio.
Esta causal se habilita con el requerimiento notarial (conforme lo ha establecido el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017), por lo cual el arrendador al optar por esta causal, debe presentar su demanda de desalojo por ocupación precaria ante el Juzgado Especializado Civil, contra quien tiene título fenecido o se demuestre la inexistencia de renta como consecuencia del requerimiento de restitución.
El poseedor precario ha sido definido en el Código Civil, artículo 911, para fines del desalojo.
En tal sentido, el proceso de desalojo, en sus distintas formas de aplicarse, buscan atender a la parte lesionada, de forma celera y eficaz para evitar mayores menoscabos, ya que esta figura jurídica trata de equiparar la desigualdad que pueda surgir hacia el arrendador, la cual en la práctica no debería exceder los seis meses para su resolución, aunque en muchas oportunidades la carga procesal genera que se extienda el tiempo del proceso judicial, esta de igual forma no genera que este proceso cumpla con su finalidad de ser célere a diferencia de otros proceso civiles que son tramitados en la misma vía procesal.